손익분기점은 월세와 같지 않습니다
월 영업이익이 0원이 되는 매출 수준이 손익분기점입니다. 운영비에는 월세 이외의 비용도 포함되므로 월매출이 월세를 넘었다는 사실만으로 흑자라고 판단할 수 없습니다.
월세 2,500만원이면 월매출 2,500만원을 넘기면 흑자인가?
아닙니다. 월세 2,500만원 외에 청소 인건비, 공과금, 외주 세탁비, 통신비, 소모품비와 플랫폼 비용 등이 추가로 발생할 수 있습니다. 이 질문의 금액은 계산 구조를 설명하기 위한 예시일 뿐 실제 매물의 적정 매출이나 평균을 뜻하지 않습니다.
StayCalculators 간편 분석이 합산하는 비용
간편 분석은 다음 항목을 예상 월 운영비에 합산합니다. 모두 1차 검토를 위한 기본 모델이며 실제 계약서와 견적서가 우선합니다.
- 월 임대료: 사용자가 직접 입력한 월세입니다.
- 청소 인건비: 객실 수와 운영방식에 따라 계산하는 참고 추정값입니다.
- 사업주 부담 추정치: 추정 청소 인건비에 운영방식별 설정 비율을 적용합니다. 정확한 법정 보험료 계산이 아닙니다.
- 전기·수도·가스: 입력한 연면적에 설정된 면적당 예시 계수를 곱합니다.
- 플랫폼·결제 비용: 숙박 매출에만 현재 설정된 9% 참고 계수를 적용합니다. 이 비율은 업계 평균이나 개별 계약 수수료가 아닙니다.
- 외주 세탁비: 숙박형은 전체 객실 수, 혼합형은 숙박 배정 객실 수에 비례한 참고값을 사용합니다. 달방형은 낮은 객실 턴오버와 개인 침구 지참 가능성을 반영해 기본 0원으로 둡니다.
- 어매니티·기본 소모품: 객실 수에 따른 참고 추정값입니다.
- 통신비: 객실 수에 따른 참고 추정값입니다.
- PMS/CMS: 숙박형은 전체 객실 수를 기준으로 적용합니다. 혼합형은 숙박 객실이 1실 이상이면 전체 객실 수 기준, 0실이면 0원이며 달방형도 기본 0원입니다.
- 보험료와 기장료: 월 손익 비교를 위한 샘플 추정값입니다.
고정적인 비용과 운영량에 따라 달라지는 비용
매출이 줄어도 남을 수 있는 비용
월세, 일정한 급여, 통신 계약, 보험료와 기장료처럼 단기간에 매출과 같은 비율로 줄지 않는 비용이 있습니다. 매출이 낮은 달에도 이런 비용이 유지되면 영업이익이 빠르게 감소할 수 있습니다.
객실 수·면적·회전량과 함께 변할 수 있는 비용
공과금, 어매니티, 세탁비와 청소 인력 수요는 객실 수, 연면적, 숙박률, 대실 비중과 객실 회전량에 영향을 받습니다. 간편 분석은 입력한 객실 수와 면적을 기준으로 단순 추정하므로 최근 고지서와 실제 사용량으로 교체해야 정확도가 높아집니다.
플랫폼 수수료는 왜 매출과 함께 증가할 수 있나?
간편 분석의 플랫폼·결제 비용은 숙박 매출에 설정 비율을 곱합니다. 따라서 숙박 매출 입력이 커지면 해당 비용도 함께 증가합니다. 달방 매출에는 이 비율을 적용하지 않으며, 혼합형에서는 숙박 배정 객실의 매출만 기준으로 삼습니다.
객실 수가 늘면 어떤 비용이 함께 증가할 수 있나?
현재 기본 모델에서는 청소 인건비, 통신비와 어매니티가 객실 수의 영향을 받습니다. 외주 세탁비는 숙박형의 전체 객실 또는 혼합형의 숙박 객실 수, PMS/CMS는 숙박 운영 존재 여부와 전체 객실 수를 기준으로 추정합니다. 공과금은 객실 수가 아니라 입력한 연면적을 기준으로 계산합니다.
손익분기점을 검토하는 실무 순서
- 최근 월별 객실 매출과 기타 매출을 확인합니다.
- 월세, 급여대장, 공과금 고지서와 외주 계약서를 수집합니다.
- 간편 분석으로 빠르게 검토한 뒤 실제 금액은 상세 분석에서 교체합니다.
- 매출을 낮추거나 비용을 높인 조건에서도 월 영업이익이 유지되는지 비교합니다.
세금, 대출이자, 감가상각과 입력하지 않은 수선비 등은 자동으로 포함되지 않습니다. 월 영업이익이 0원에 가깝다면 작은 매출 감소나 예상 밖 비용으로 적자가 될 수 있습니다.
손님이 없어도 월세는 멈추지 않습니다
가장 큰 위험은 예상만큼 손님이 들어오지 않는 동안에도 월세와 유지비가 계속 나가는 것입니다. 월세가 높은 매물은 외부 악재에 특히 취약하지만 높은 월세 자체보다 보수적인 매출에서도 손익분기점을 넘는지가 핵심입니다. 가격 조정 효과가 늦게 나타나는 1~2주를 가정해 매출이 낮은 달도 계산하세요.