총 투자금에는 무엇이 들어가나?
간편 분석의 총 투자금은 사용자가 입력한 보증금 + 권리금입니다. 리모델링 비용은 간편 분석 공식에 자동으로 더하지 않습니다.
상세 분석은 투자비 목록의 모든 금액을 합산합니다. 기본 목록에는 보증금, 권리금과 리모델링 비용이 있으며, 사용자가 기타 투자비를 추가하거나 기본 항목을 삭제할 수 있습니다. 따라서 상세 분석의 총 투자금은 현재 목록에 남아 있는 실제 입력 항목의 합계입니다.
연간 예상 영업이익은 어떻게 계산하나?
현재 입력한 한 달의 결과가 12개월 이어진다고 단순 환산합니다. 성수기·비수기 변동을 월별로 예측하는 별도 공식은 아닙니다.
투자금 대비 연 수익률은 어떻게 계산하나?
계산 결과 화면은 이 값을 투자수익률 참고값으로 표시합니다.
이 수익률은 총 투자금과 예상 영업이익을 단순 비교합니다. 대출을 제외한 자기자본만의 수익률이나 세후 수익률을 따로 계산하는 지표가 아닙니다.
예상 회수기간은 어떻게 계산하나?
총 투자금이 있고 연간 예상 영업이익이 0원보다 큰 경우에만 계산하며 화면에는 소수점 첫째 자리까지 표시합니다.
아래 숫자는 계산 구조 설명을 위한 가상 예시입니다.
- 총 투자금: 8억원
- 월 영업이익: 700만원
- 연간 예상 영업이익: 8,400만원
- 투자금 대비 연 수익률: 10.5%
- 예상 회수기간: 약 9.5년
이 숫자는 실제 매물이나 적정 수익률 기준이 아닙니다.
언제 계산 불가 또는 산정 불가로 표시되나?
- 총 투자금이 0원: 투자금 대비 연 수익률과 회수기간을 모두 계산 불가로 표시합니다.
- 연간 예상 영업이익이 0원: 투자금이 있다면 ROI는 0.0%로 표시하지만 회수기간은 산정 불가입니다.
- 연간 예상 영업이익이 음수 또는 적자: 투자금이 있다면 ROI는 음수로 표시하지만 회수기간은 산정 불가입니다.
적자 상태에 유한한 회수기간이 있는 것처럼 표시하지 않습니다. 음수 ROI는 손실 비율을 나타내는 참고값이며 투자금 회수를 의미하지 않습니다.
ROI가 높으면 무조건 좋은 매물인가?
아닙니다. 높은 입력 매출이나 누락된 비용 때문에 수익률이 높게 보일 수 있습니다. 최근 매출 자료, 공실 변동, 시설 추가투자와 계약조건을 먼저 확인해야 합니다. 특정 수익률을 좋은 기준으로 정하거나 다른 매물에 그대로 적용할 수 없습니다.
회수기간 10년은 좋은 편인가?
계산값만으로 좋고 나쁨을 정할 수 없습니다. 임대차 종료 위험, 자금조달 구조, 시설 상태, 추가투자와 예상 보유기간에 따라 같은 회수기간의 의미가 달라질 수 있습니다.
보증금도 투자금에 포함해야 하나?
현재 간편 분석은 보증금을 월 운영비가 아닌 총 투자금에 포함합니다. 다만 실제 회수 가능성과 반환 조건은 계약구조에 따라 달라질 수 있으므로 계산 결과가 법률·회계상 확정 판단을 제공하는 것은 아닙니다.
단순 ROI에서 별도로 볼 항목
대출이자와 원리금 상환, 세금, 감가상각, 취득·중개비용, 시설 추가투자, 매각가치, 임대차 종료 위험과 공실 변동은 실제 입력하지 않으면 자동으로 반영되지 않습니다. 자금조달과 계약조건에 맞춰 상세 분석 또는 별도 검토가 필요할 수 있습니다.
총 투자금 항목이 빠지지 않았는지 확인하고, 월 영업이익의 매출·비용 근거를 검증한 뒤 매출 하락과 비용 상승 조건에서도 ROI와 회수기간이 어떻게 바뀌는지 비교하세요.
운영자가 쓰는 좋은 매물 1차 판단선
모텔 매물을 빠르게 볼 때 1년 6개월 안팎의 회수는 좋은 편, 2년 이내는 베스트에 가까운 조건으로 봅니다. 2년 6개월에서 3년은 시설이 깔끔하거나 월세 동결처럼 오래 운영할 이유가 있을 때 검토할 수 있지만, 3~4년 이상은 초보자에게 현금흐름과 심리적 부담이 큽니다. 임대차계약이 흔히 2년 단위라는 점도 함께 봐야 합니다.
영업이익률 20%는 1차 마지노선으로 보고, 모텔은 30~40%면 좋은 수익성으로 판단할 여지가 있습니다. 달방형·고시원은 구조에 따라 20~25%도 참고할 수 있습니다. 이는 시장 공식이나 수익 보장이 아니라 운영 경험에서 쓰는 필터입니다. 시설 상태, 월세, 공실 대응력과 운영방식 전환 가능성도 함께 통과해야 합니다.
보증금과 권리금은 성격이 다르지만 모두 운영 기간 동안 묶이는 돈입니다. 권리금이 높다는 이유보다 그 금액만큼 시설과 매출 가능성이 있고 다음 매수자가 인정할 구조인지 질문하세요.