검토 순서를 먼저 정해야 하는 이유
ROI는 영업이익과 총 투자금이 정해진 뒤 계산되는 결과입니다. 객실 수나 운영방식이 틀리면 매출뿐 아니라 청소비, 세탁비, 플랫폼 비용과 PMS/CMS 기준도 달라지므로 투자 지표부터 보는 순서는 입력 근거를 놓치기 쉽습니다.
각 단계에서 확인한 숫자를 다음 단계의 입력 또는 검산 기준으로 사용합니다.
1단계: 운영방식과 객실 구성을 확인한다
- 운영방식: 숙박형, 달방형 또는 혼합형 중 실제 운영계획을 선택합니다.
- 총 객실 수: 판매 가능한 객실과 장기 공사·사용 제한 객실을 구분합니다.
- 혼합형 객실 배정: 숙박 객실과 달방 객실을 나누고 합계가 전체 객실을 넘지 않는지 확인합니다.
운영방식은 비용 정책에도 연결됩니다. 예를 들어 달방형의 세탁비·PMS/CMS·플랫폼 비용 0원은 StayCalculators 간편 분석 기본 가정이고, 혼합형 세탁비는 숙박 객실 수를 기준으로 합니다.
2단계: 객실당 예상 월매출의 근거를 확인한다
총매출을 먼저 받아 적기보다 최근 월별 매출과 판매 가능한 객실 수를 대조해 객실당 예상 월매출을 검토합니다. 혼합형은 숙박과 달방의 객실당 매출을 분리합니다.
- 최근 12개월 숙박·대실 매출
- OTA와 카드 정산서
- 달방 계약금액과 공실 기간
- 운영에서 제외된 객실 수
3단계: 총 월매출과 전체 운영비를 계산한다
혼합형 총매출은 숙박 객실 매출과 달방 객실 매출을 각각 계산한 뒤 합합니다.
그다음 월세, 청소비, 공과금, 플랫폼·결제 비용, 세탁비, PMS/CMS, 통신비, 보험료, 기장료와 어매니티를 합합니다. 항목별 연동 기준은 모텔 운영비 통합 가이드에서 확인할 수 있습니다.
4단계: 월 영업이익과 영업이익률을 확인한다
영업이익률 = 월 영업이익 ÷ 예상 월매출 × 100
월매출이 월세를 넘는다는 사실만으로 흑자를 판단하지 않습니다. 월 영업이익이 0원에 가까우면 작은 매출 하락이나 비용 증가에도 적자로 바뀔 수 있어 손익분기점 관점을 함께 봅니다.
5단계: 총 투자금의 구성부터 맞춘다
간편 분석의 기본 투자금은 보증금과 권리금의 합입니다. 상세 분석에서 리모델링비와 기타 투자비를 추가하면 해당 항목도 총 투자금에 포함됩니다. 보증금 2억원과 권리금 4억원만 입력하면서 리모델링 1억원까지 포함한 7억원 ROI와 비교하면 기준이 서로 달라집니다.
- 보증금
- 권리금
- 리모델링 비용
- 계산에 추가한 기타 초기 투자비
6단계: ROI와 회수기간을 마지막에 계산한다
예상 회수기간 = 총 투자금 ÷ 연간 예상 영업이익
연간 예상 영업이익은 월 영업이익의 12개월 단순 환산값입니다. 총 투자금이 0원이면 ROI를 계산할 수 없고, 연간 영업이익이 0원 이하이면 회수기간은 산정할 수 없습니다. 세금, 금융비용, 감가상각과 매각가치는 별도 검토가 필요할 수 있습니다.
7단계: 민감한 입력값을 바꿔 다시 계산한다
| 다시 바꿀 값 | 확인할 질문 |
|---|---|
| 객실당 월매출 | 최근 실적보다 낮아져도 영업이익이 남는가? |
| 월세 | 관리비나 계약상 추가 부담을 빠뜨리지 않았는가? |
| 청소·세탁비 | 실제 급여대장과 외주 견적이 기본 추정치보다 높은가? |
| 공과금 | 계절별 고지서 범위를 반영했는가? |
| 리모델링비 | 시설 점검 후 추가 공사비를 총 투자금에 넣었는가? |
기존 사례를 검토 순서에 적용하면 무엇이 보이나?
아래 수치는 계산 구조 설명용 가상 시나리오입니다. 표시값과 함께 원시 엔진값을 기록해 기존 사례와 일치 여부를 테스트합니다.
| 사례 | 월매출 | 월 운영비 | 월 영업이익 | ROI | 회수기간 |
|---|---|---|---|---|---|
| 30실 숙박형 | 5,400만원 | 약 4,163.5만원 | 약 1,236.5만원 | 21.20% | 약 4.72년 |
| 32실 혼합형 | 4,800만원 | 약 3,517.6만원 | 약 1,282.4만원 | 21.98% | 약 4.55년 |
두 사례는 객실 구성과 비용 정책이 다르므로 월매출만으로 우열을 정할 수 없습니다. 5개 사례 비교 허브에서 20실·30실·35실 숙박형과 달방형까지 같은 항목으로 비교할 수 있습니다.
검토가 끝나기 전에 확인할 자료
- 최근 12개월 매출 장부, 카드·OTA 정산서
- 공과금 고지서와 급여대장
- 세탁·통신·PMS/CMS 계약서
- 임대차계약서와 보증금·권리금 조건
- 시설 점검 기록과 리모델링 견적
아닙니다. 계산기는 입력한 숫자의 관계를 확인하는 참고 도구입니다. 계약조건, 시설 하자, 자금조달, 세금과 법률 사항은 해당 자료와 전문가 검토가 별도로 필요할 수 있습니다.
좋은 사연보다 확인 가능한 하자를 봅니다
건강 문제나 급전 같은 매도 사유는 매물 가치를 증명하지 않습니다. 계약 전 특정 객실 누수, 보일러·전기 문제, 반복 고장, 악성 민원 입실자와 지연 입금 여부를 질문하세요. 완벽한 매물만 기다릴 필요는 없지만 발견한 하자를 수리비와 공실 기간으로 환산해 권리금 협상에 반영해야 합니다.